El mercado de vivienda es deficitario en la oferta respecto a la demanda con la consecuencia fundamental de su encarecimiento. Hoy es casi imposible el acceso a la vivienda no solo de la demanda más insolvente, sino de amplias capas de la población.

El ritmo de producción de viviendas se paró prácticamente tras la crisis inmobiliaria de 2007. Desde 1999 hasta ese año las licencias concedidas por año rondaban las 5.000 viviendas por año en Málaga capital. Después bajó durante tres años a unas 2.000, y a continuación de 2011 se concedieron muy por debajo de las 1.000 viviendas por año.

Hasta 2017 no se empezó a recuperar algo el mercado de viviendas de nueva construcción, aunque sin superar las 2.000 unidades al año. Claro es que con un amplio mercado de segunda mano: en 2021, 6.713 de estas viviendas transaccionadas frente a las 2.083 de nueva construcción.

Tan excesivas eran las viviendas construidas en los años de la burbuja, cuando se construía en España más que Francia y Alemania juntas, como escasas las que se construyeron después, constriñendo fuertemente la oferta.

En estos años han sido muy pocas las viviendas de protección oficial construidas. Hasta el año 87 las VPO suponían el 60% del mercado anual. Y desde el año 2000 raramente ha superado el 20%. Incluidas privadas y públicas, si bien el esfuerzo municipal en su construcción, no correspondiéndole, ha ido in crescendo.

Hace falta mucha más inversión en vivienda protegida de las distintas administraciones. Y hace falta crear las condiciones para que la iniciativa privada también las construya, después de haber dejado de hacerlo por diferentes cuestiones. Y hace falta también que se construyan más viviendas libres que cubran la demanda medianamente solvente sin presionar los precios.

Y la primera pregunta que se plantea para ello es si hay suelo suficiente para hacerlas, unos y otros. Suelo adecuado y con todos los requisitos urbanísticos. Su pretendida escasez a veces se utiliza como justificación de la precariedad constructiva, y las distintas recetas para solucionar el problema de la vivienda, acuden siempre a la solución de la falta de suelo como panacea.

Según el Plan Municipal de Vivienda 2023-2027, se necesitan un total de 13.600 viviendas para este cuatrienio en el que ya estamos, (8.600 viviendas correspondientes a la demanda existente, y 5.000 viviendas correspondientes a la nueva demanda de los nuevos hogares creados en el cuatrienio) 8.800 viviendas de protección, 4.100 de ejecución, y 4.700 mediante ayudas, y 4.800 viviendas libres. 

Este Plan Municipal de Vivienda para el cuatrienio 2023-27, bien ajustado y prolijamente detallado y estudiado, no tiene su correspondencia en las recientes medidas municipales, sobre todo urbanísticas, que, como plan de choque, se anuncian ahora.

Dimensiones del Plan General vigente

En el PGOU de 2010 se previeron 73.304 viviendas en todo el ámbito. De las cuales 28.838 viviendas en suelo urbanizable sectorizado. El resto en suelo urbano no consolidado. En estos 14 años, no tengo los números, pero prácticamente no se ha ejecutado casi ningún suelo urbanizable, y muy poca proporción del suelo urbano no consolidado. Es decir, que casi todo lo construido hasta ahora ha sido en suelo urbano consolidado, en suelo finalista.

Esto pasa siempre. Se promociona antes el suelo finalista. Y hasta que no se acaba no se piensa en nuevos desarrollos. Los nuevos desarrollos requieren largos plazos de tramitación y fuerte inversión en urbanización que la estructura de la promoción de la ciudad, generalmente compuesta por empresas de pequeño y medio tamaño, no puede absorber. Largos plazos comprometen la financiación, imposible de soportar para este tipo de empresas.

Todo esto se complica además cuando se trata de crear grandes nuevas zonas de crecimiento de la ciudad, donde es preciso crear primero las grandes infraestructuras generales que preparen el salto de la ciudad hacia ellas.

En principio, para la demanda total prevista en el cuatrienio de 13.600 viviendas, las 73.304 viviendas, prácticamente intocadas, previstas en el PGOU cubren de sobra varios cuatrienios. Para las algo más de 2.000 viviendas cuyas licencias se conceden al año, da para muchos años.

El propio Plan Municipal de Vivienda del cuatrienio 2023-27 lo dice para el caso de las viviendas protegidas: "Las viviendas previstas son suficientes para dar respuesta a la demanda de vivienda protegida, aunque parte de ella se encuentran en ámbitos cuyo desarrollo y gestión están aún por iniciar..." 

Hay suelo reparcelado, según dice el plan en otro momento, que cubre sobradamente la demanda total de viviendas en el cuatrienio. La conclusión es que no hace falta clasificar más suelo, sino desarrollar y ejecutar el que existe clasificado. Tanto para la demanda de vivienda libre como para la de vivienda protegida.

No se entiende muy bien, entonces, lo de revisar el PGOU para clasificar suelo rústico para vivienda protegida. Existe mucho suelo para vivienda protegida procedente del 30%, que todo desarrollo debe dejar. Y en el caso de las grandes urbanizaciones de Lagar de Oliveros y Campanillas, declaradas Áreas de Oportunidad por el PGOU, en cumplimiento del POTAUM, la reserva será del 55%. 

Si de lo que se trata es de obtener suelo para su ejecución pública, la LISTA, como las leyes de suelo anteriores, ofrecen mecanismos como la reserva de suelo para Patrimonio Municipal, "en suelo rústico". Pero es el suelo rústico sujeto a transformación urbanística de la nueva ley, de un PGOU adaptado a ella, que es el suelo urbanizable del PGOU actual. Quizás fuera eso lo que se quiso proponer.

Espanta pensar en una revisión del PGOU cuando aún no se ha ejecutado el actual. Y ahora con la LISTA habría que hacer dos planes generales en vez de uno. Y en el anterior, con un solo plan, se tardó más de seis años, en un proceso tortuoso y difícil.

El reto mayor que le queda al Ayuntamiento, en el que debe poner la energía, es en crear ese crecimiento de la ciudad previsto en el PGOU vigente. Y crear ciudad no es iniciar planes de desarrollo que la iniciativa privada no hace, al margen de ella. Es dotar las zonas de crecimiento realizando las infraestructuras en las que apoyarlo, que es la razón fundamental de que no se desarrollen.

Y eso requiere un gran esfuerzo económico y de gestión. El Plan Especial de Infraestructuras Básicas enumera todo lo que es necesario. Y aunque exige el coste a sufragar entre los sectores privados, ello se dilataría en el tiempo, con lo que hay que coordinar y financiar toda esa ejecución muy compleja.

Sobre todo en áreas como la de Campanillas, donde como dificultad añadida tiene el resolver el grave problema de inundabilidad que tiene con el río Campanillas, mientras no se haga su encauzamiento. Con los pequeños sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y lo que queda aún de suelo consolidado, da para absorber la demanda de más de un cuatrienio. 

Pero hay que preparar desde ya el crecimiento que vendría después, que se basa en los suelos de Lagar de Oliveros y Campanillas. Este último ocupando la vega, previsto en un principio para un desarrollo de baja densidad y que ha terminado siendo de alta, al declararlo el POTAUM como Área de Oportunidad.

No hay más suelo rústico que clasificar, que no sea un atentado contra sus valores naturales. Y estoy pensando en los montes de Málaga. Como tampoco tiene sentido primar los suelos con viviendas protegidas con incrementos de edificabilidad y densidad. El PGOU ya viene "cargado", como se puede comprobar por algunas ejecuciones recientes. Y la edificabilidad y la densidad son las que son. Responden a criterios técnicos, no a dádivas de premio.

No hay más suelo rústico que clasificar, pero sí hay áreas de suelo urbano que rehabilitar. Como el PERI San Rafael en el corazón de la ciudad. Igualmente necesitado de un gran esfuerzo económico y de gestión, y que supondría una gran regeneración de una amplia zona de la ciudad.

Empresa pública de urbanización

Quizás deberían plantearse las administraciones crear una empresa pública de urbanización, que no existe desde los tiempos de SEPES con los suelos industriales, o desde el INUR. La EPSA y la posterior AVRA no han servido para ello.

En planificar y ejecutar los sistemas generales del crecimiento, es en lo que pueden contribuir Ayuntamiento y Comunidad Autónoma para conseguir la oferta de suelo necesaria para el desarrollo de la ciudad. Es algo que la iniciativa privada no puede hacer. 

También pueden contribuir con esta empresa a urbanizar los grandes suelos paralizados en la actualidad, que ni la pequeña y mediana empresa, ni los propietarios de suelo, pueden hacer, a cambio de aprovechamientos, que a su vez sirvan para construir vivienda pública. Algo que no solo la figura del agente urbanizador, figura controvertida y de escaso éxito en Valencia donde se creó, puede hacer.

No quedan tan lejanos los tiempos en los que se planificaba y urbanizaba un ensanche en su conjunto. Para que después se construyeran las parcelas resultantes por los privados. Como el INUR con la Prolongación de la Alameda. Con independencia de lo discutible de su modelo urbanístico, es un ejemplo de cómo se gestiona el crecimiento de una ciudad. Algo que no se puede dejar en manos de empresas gestionando cada una su suelo.

Francisco Jiménez Játiva es arquitecto y fue jefe de Servicio del departamento de Planificación Territorial y Urbanística de la Gerencia de Urbanismo