Soy experto inmobiliario y esto va a suceder con las hipotecas: “El Euríbor no está bajando...”

Una hipoteca es un acuerdo financiero que permite a una persona "adquirir una propiedad, generalmente una vivienda, obteniendo un préstamo de un banco u otra entidad financiera". Así lo define BBVA.

Y añade: “Este préstamo se garantiza utilizando la propiedad como colateral, lo que significa que, en caso de incumplimiento en los pagos, el prestamista tiene el derecho de vender la propiedad para recuperar el dinero prestado”.

Obtener la vivienda y evitar perderla. Bajo estas dos premisas, quien más quien menos busca la mejor hipoteca para cumplir con el acuerdo pactado con la entidad financiera y no tener que desprenderse de ella.

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Tres son los préstamos hipotecarios a los que puede optar: fijos, variables y mixtos. Poniendo el foco en el variable, está compuesto por un índice de referencia (el Euríbor suele ser el más utilizado) más un diferencial fijo.

De esta manera, el importe de la cuota se actualiza en cada revisión al valor del índice de referencia. Dicha revisión, habitualmente, suele ser anual o semestral. Con la bajada de tipos del Banco Central Europeo (BCE) se esperaba una caída de dicho índice, lo que repercutiría en un Euríbor más favorable para los hipotecados. ¿Está siendo así?

¿Cuál es el importe medio de una hipoteca?

Si nos fijamos en los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en diciembre se constituyeron 32.249 hipotecas. El importe medio de las mismas fue de 152.377 euros. Mientras que el tipo de interés medio fue del 3,25% y el plazo medio de 25 años.

El 36,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 63,4% a tipo fijo. Y el tipo de interés medio al inicio fue del 3,16% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,30% para las de tipo fijo.

¿Qué está pasando en 2025?

“El Euríbor no está bajando al ritmo que los hipotecados esperaban, cosa que sí está ocurriendo con el tipo fijo”, afirma Ricard Garriga, director general de Trioteca.

De esta manera, y según Garriga, se ha producido “un aumento de las solicitudes de renegociación de condiciones, incluso aunque ya haya terminado la cancelación de comisiones por amortización anticipada”.

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Volviendo a los datos del INE, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad subió un 17,2% en diciembre en tasa anual. Situación que sigue dándose.

Así, las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) aumentaron un 5,9% y las subrogaciones al deudor (cambia el titular) un 471%. Por su parte, las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) se redujeron un 55,3%.

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Si traducimos a euros los cambios en las condiciones de las hipotecas, y poniendo el foco en las de tipo fijo, la cifra alcanza la cantidad de 1.000 euros en tan solo tres meses, según las estimaciones de Trioteca.

“Las mixtas sin bonificaciones están empezando a dar batalla”, comenta Garriga. Y añade: “Hasta ahora los bancos que apostaban por hipotecas mixtas lo hacían con más bonificaciones que en las fijas, lo que las hacía poco competitivas. Pero eso está cambiando”. 

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Por último, el director general de Trioteca indica que ahora en el mercado pueden encontrarse hipotecas mixtas sin bonificaciones con un tipo del 1,70% TIN durante los primeros 10 años.

“En números, la diferencia es clara: para una hipoteca de 300.000 euros, la cuota con una hipoteca fija muy competitiva al 2,25% TIN sin bonificaciones sería de 1.150 euros al mes, mientras que con esa nueva mixta sería de 1.065 euros. Eso son casi 100 euros de ahorro al mes, 1.200 euros al año y 12.000 euros en los 10 primeros años”, concluye Ricard Garriga.